El Método PMP
El heptágono de las siete miradas
Catastro Ciudadano no es solo un visor con herramientas. Detrás hay una manera de entender los inmuebles, nacida de muchos años de trabajo con el Catastro, la topografía y la cartografía. La llamamos Método PMP, y se resume en una figura: el Heptagrama PMP, el heptágono de las siete miradas.
No vemos los inmuebles como son. Los vemos según la mirada que hemos aprendido a desarrollar.
Un inmueble es siete cosas a la vez
Lo que tú llamas «mi casa» o «mi finca» es, al mismo tiempo, un trozo de terreno con sus construcciones, una finca inscrita en el Registro, una o varias parcelas del Catastro, un suelo sometido a normas urbanísticas, un conjunto de coordenadas, un valor económico y el resultado de muchos años de cambios. Todo eso existe a la vez, aunque normalmente solo miremos una parte.
Por eso aparecen las discrepancias. Cuando la superficie de la escritura no coincide con la del Catastro, o el Registro describe algo distinto de lo que hay sobre el terreno, lo primero que pensamos es que alguien se ha equivocado. Casi nunca es tan sencillo: cada documento y cada institución mira el inmueble con una finalidad distinta. Todos describen la misma realidad, pero ninguno la describe entera.
¿Quién tiene razón?
¿Qué está describiendo realmente cada documento?
Ese cambio de pregunta es el corazón del método. Una discrepancia deja de ser un error que hay que achacar a alguien y pasa a ser una pista para entender mejor la finca.
Las siete miradas
El Heptagrama PMP es un heptágono: siete vértices, uno por cada manera de mirar un mismo inmueble. No son siete materias que haya que estudiar: son siete preguntas que conviene hacerse siempre. Si una queda sin responder, el conocimiento de la finca está incompleto.
Heptagrama PMP. Toca una mirada para ir a su explicación.
1 La mirada física
¿Qué existe de verdad sobre el terreno?
Es la mirada que todos usamos sin pensar: el terreno, las edificaciones, los caminos, los cerramientos, las pendientes, los accesos. Lo que se puede ver y tocar.
En Catastro Ciudadano:
- Visor de mapas: con la ortofoto como fondo.
- Visor 3D: relieve, edificios y arbolado alrededor de la parcela.
2 La mirada jurídica
¿Quién tiene derechos sobre lo que existe?
Ya no pregunta qué hay, sino de quién es y con qué límites: propiedad, copropiedad, servidumbres, usufructos, hipotecas. Es el terreno de la escritura y del Registro de la Propiedad.
En Catastro Ciudadano:
- Comparador Catastro–Registro: si la finca del Registro y la parcela del Catastro tienen la misma forma.
- El Catastro explicado: la diferencia entre finca registral y parcela catastral.
3 La mirada administrativa
¿Cómo identifica y describe la Administración este inmueble?
No mira el inmueble como un bien privado, sino como una unidad que hay que identificar, describir y gestionar. Aquí están el Catastro, la referencia catastral y los datos descriptivos.
En Catastro Ciudadano:
- Informe gratuito: los datos catastrales de la finca en un documento.
- Visor de mapas: el parcelario oficial, incluidos los territorios forales.
- Modelo 900D: cómo declarar un cambio ante el Catastro.
4 La mirada urbanística
¿Qué se puede hacer aquí y qué no?
Todo inmueble forma parte de un territorio ordenado por normas. El suelo no solo existe: tiene un régimen que dice qué se puede hacer sobre él y qué está prohibido.
En Catastro Ciudadano:
- Capa de Urbanismo: la clasificación del suelo sobre el mapa.
- Clasificación urbanística: urbano, urbanizable o rústico, para la parcela concreta.
5 La mirada técnica
¿Cómo se mide, se representa y se demuestra?
Lo que existe tiene que poder medirse y documentarse. Coordenadas, cartografía, topografía y georreferenciación son el lenguaje de esta mirada: convierten el territorio en información comprobable.
En Catastro Ciudadano:
- Certificado de coordenadas: los vértices de la parcela, al centímetro.
- Ubicación de construcciones: si lo construido queda dentro de la parcela.
- Conversor GML: para preparar una representación gráfica.
6 La mirada económica
¿Cuánto vale y por qué?
Todo inmueble tiene un valor, y no depende solo de su tamaño o de dónde está: intervienen factores jurídicos, urbanísticos, constructivos y de mercado. De ese valor salen el IBI y otros impuestos.
En Catastro Ciudadano:
- Herramientas: calculadoras de IBI, ITP, plusvalía, sucesiones y más.
- Modelos: los formularios de los impuestos de una compra o una herencia.
7 La mirada histórica
¿Cómo ha llegado a ser lo que es hoy?
Es la menos evidente y, muchas veces, la que explica lo que las otras seis no aclaran. Las parcelas cambian de forma, los caminos desaparecen, las fincas se dividen y se agrupan. Los inmuebles tienen memoria.
En Catastro Ciudadano:
- Mapas históricos: minutas cartográficas, el vuelo americano de 1956 y las ortofotos por años.
Cuando las miradas no coinciden
Lo habitual no es que las siete miradas digan lo mismo, sino que haya diferencias entre ellas. El método consiste en recorrerlas todas antes de decidir nada: primero observar, después preguntar, y solo entonces investigar y proponer una solución. Una afirmación como «el Catastro está mal» no es una conclusión; es una hipótesis que hay que comprobar.
Si tienes un caso concreto y no sabes por dónde empezar, cuéntaselo al asistente de la página de inicio, o sigue la guía paso a paso.
Sobre el método. El Heptagrama PMP y el Método PMP son obra de José «Pepe» Casado Vadillo (pePeMaPas).
© 2026 José Casado Vadillo. Publicado en Catastro Ciudadano el 5 de octubre de 2026.